Het vervolg van het verslag van het webinar over de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed verzorgd door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) voor nieuwe raadsladen. In het webinar deelden verschillende sprekers de ervaringen met projecten ter verduurzaming in hun gemeenten. In dit tweede deel neemt als eerste het woord Mark van Rotterdam, senior adviseur en coördinator cluster vastgoedbeheer bij de Gemeente Amersfoort.

Van Rotterdam: "Wij zijn twee jaar geleden begonnen met een routekaart voor Amersfoort. Daarbij hebben we in kaart gebracht wat de beoogde CO2-reductie de gemeente zou kosten. We hebben erg goed naar enkele panden gekeken voor een goed beeld. Hierna hebben we een uitvoeringsplan gemaakt voor vier jaar voor vijfentwintig gebouwen en de financiële consequenties in kaart gebracht. De termijn van vier jaar is gehanteerd omdat dit de cyclus is van het gemeentebestuur."

Lees ook: Hoe kunnen gemeenten hun maatschappelijk vastgoed verduurzamen?

"Leermomenten waren er vooral in techniek, maar ook in samenwerking met partijen zoals huurders, vastgoedbeheerder en aannemers voor projecten. Soms kies je ervoor gebouwen naar voren te halen in de planning of naar achteren te schuiven. Je moet dus flexibel kunnen zijn. Nu is er bijvoorbeeld de twijfel of een zwembad verduurzaamd moet worden of dat nieuwbouw een betere optie is. Die is dus naar achteren geschoven in de planning", aldus Van Rotterdam.

"Wij zijn in 2021 gestart met eerste uitvoering van verduurzaming. We hebben vijf gebouwen opgepakt samen met vastgoedbeheerder. Dat bleek veel tijd te kosten en weinig voorstellen op te leveren. We merkten dat we zelf teveel met de techniek bezig waren. Als gemeente is het handig daarin wat meer afstand te hebben. Eind 2021 hebben we besloten tot een andere aanbestedingstactiek. Vanaf 2023 willen we op een andere manier verduurzamen. Door grotere aanbesteding. Partners leren en ontwikkelen dan mee in het proces."

Henk Lelieveld van de gemeente Haarlem en Zandvoort wordt gevraagd of deze ervaringen herkenbaar zijn. “Dit is niet herkenbaar voor schoolgebouwen. We merken wel dat voor individuele projecten weinig inschrijvingen binnenkomen. Het kan dus handig zijn om meerdere projecten te bundelen in een aanbesteding.”

Annelies Groenestijn, beleidsmedewerker verduurzamen maatschappelijk vastgoed, programma energie bij de VNG, sluit hierop aan: "Vanuit de VNG hebben we ook gedacht over een tool voor bundeling van gebouwen in een aanbesteding. Deze tool moet volgend jaar beschikbaar komen. De Raad en huurders hoef je niet meer uit te leggen waarom je moet verduurzamen. Deze vragen er nu juist zelf om", stelt zij.

"Het probleem zit aan de financiële kant: uitleggen hoeveel het kost en hoe we dat samen doen. Wij willen bijvoorbeeld door huurverhoging 75 procent terug van de investering. Die 25 procent biedt een buffer voor andere ontwikkelingen in marktprijzen. Daarbij spreken we af om over vijf jaar te evalueren of nieuwe afspraken mogelijk zijn. Een mooi voorbeeld van hoe je samenwerkt en van korte termijn naar lange termijn plannen kunt gaan."

Wordt er gewerkt met een revolverend fonds?
Van Rotterdam: “Nee, daartoe is bewust besloten in overleg met financiën. We zagen wel kansen vanuit vastgoed, maar het moest wel haalbaar zijn.”

Over technische uitdagingen en oplossingen vervolgt Van Rotterdam: "We wilden graag in 2021 een zeer prominent pand verduurzamen dat was opgeleverd in 2016. Een stap was LED-verlichting in hele gebouw. We gaan daar ook van het gas af. Het innovatieve zit in de zonnepanelen. Uit berekeningen bleek dat traditionele panelen op dat grote dak niet mogelijk waren. Toen kwamen we uit op lichtgewicht zonnepanelen. Een vergelijkbaar rendement, alleen wat duurder. Het hoge verbruik van elektriciteit rechtvaardigt deze kosten. Het is een mooie pilot voor vergelijkbare daken."

Bart van den Heuvel, directeur van multifunctioneel tropisch zwembad Omnium in Goes, haakt hierop in: "Een knelpunt vroeg in proces kunnen de afspraken met de verzekeraar zijn. Installaties van zonnepanelen liggen onder een vergrootglas bij iedere brand. Betrek de verzekeraar er dus vroeg bij want die kan eisen stellen aan het materiaal in het dak en dat kan ook kosten meebrengen.”

Hoe wordt kapitaalvernietiging voorkomen bij vroegtijdig verduurzamen? Doordat je bijvoorbeeld materiaal vervangt voor verstrijken van de afschrijvingstermijn?
Lelieveld: "We proberen zoveel mogelijk aan te sluiten bij natuurlijke vervangingsmomenten." Mark van Rotterdam zegt: "Als je bijvoorbeeld een cv-ketel vroeg vervangt is dat inderdaad kapitaalvernietiging, maar je realiseert ook eerder de voordelen van besparing. Voor ons bleek dit geen grote impact te hebben op de businesscase."

Hoe betrek je financierders bij het opstellen en uitvoeren van de routekaart? 
Lelieveld: "Voor ons is daarom ook de termijn van vier jaar belangrijk. Nieuwe bestuurders zijn vaak erg blij met de berekeningen die we al gemaakt hebben." 

Groenestijn: "Wij doen workshops voor financiële experts van gemeenten. Het is goed om te merken dat de aanwezigen echt betrokken zijn bij maatschappelijk vastgoed."

Van dan Heuvel: "Het zou mooi zijn als gemeenten een beetje los komen van de vier jaar cyclus. Als gemeente ga je veel projecten aan die langer duren. Dat stukje verduurzaming zou standaard in de begroting moeten zitten in plaats van iedere vier jaar heroverwogen te worden."

Van Rotterdam sluit af met een laatste tip voor de financiën: “Vraag ook een planeconoom om mee te kijken. Dat bleek een handige succesfactor."