Omdat woningcorporaties 30 procent van de Nederlandse woningvoorraad bezitten worden zij door het Rijk gezien als dé startmotor van de warmtetransitie. In deel een en twee van deze serie over de verduurzaming van woningcorporatiewoningen kon je al lezen dat dit geen eenvoudige opgave is.

Er spelen bij overheid, woningcorporaties en huurders verschillende belangen. Ook is de wet- en regelgeving nog niet goed afgestemd op de huidige ontwikkelingen, vertelt Khing Go, business development manager bij INNAX en specialist in woningmarktontwikkelingen. INNAX richt zich op de integrale verduurzaming van de gebouwde omgeving en helpt woningcorporaties met de volledige verduurzamingsopgave.

Is het een idee meer in te zetten op schaalvergroting?
Vele jaren zeventig woningen zijn hetzelfde en hebben dezelfde maatregelen nodig. Dan lijkt het een slim plan als woningcorporaties zich verenigen en de duurzaamheidsoperatie samen seriematig aanpakken tegen lagere kosten.

“Dat heeft Platform 31 met de Energiesprong circa tien jaar geleden geprobeerd”, vertelt Go. “Verschillende partijen bedachten renovatieconcepten om goed en industrieel te kunnen opschalen en zodoende woningen seriematig te gaan aanpakken. Dit project maakte destijds onderdeel uit van een programma van het ministerie van Binnenlandse Zaken en marktpartijen om op grote schaal bestaande woningen samen met woningeigenaren, VvE’s, VvE-beheerders en woningcorporaties energiezuiniger te maken. Die schaalvergrotende aanpak is dus wel eerder geprobeerd, maar nooit echt goed van de grond gekomen.”

Toch meldt de vereniging voor wooncorporaties Aedes dat een dergelijke samenwerking zeker nog wordt geprobeerd. In Noord-Brabant werken woningcorporaties Tiwos en Thuisvester samen met vier bouwbedrijven in een alliantie. Daarbinnen werken ze aan een vernieuwende manier van opdrachtgeven en opdrachtnemen. Om de duurzaamheidsopgave te vereenvoudigen, de uitvoering te versnellen en de kosten te verlagen. De komende vier jaar verduurzamen zij versneld meer dan 2.000 sociale huurwoningen met een uniforme werkwijze.

Hoe verdient de corporatie zijn investering terug?
Het terugverdienen van de investeringskosten door de corporatie is ook een punt van aandacht. Wanneer er bijvoorbeeld 60.000 euro in het verduurzamen van een woning wordt gestopt, heeft de huurder daar het volle profijt van. De energierekening zal enorm dalen, wellicht zelfs wegvallen. Om deze zogenaamde ‘split incentive’ op te lossen is daar de Energie Prestatie Vergoeding voor bedacht, maar die bleek in de praktijk zo ingewikkeld dat het geen succes geworden is.

Go: “Dat terugverdienen is ook verbonden aan de bestaande regelgeving. Een verhuurder mag niet zomaar de huur verhogen bij zittende huurders. Er zijn wat mogelijkheden de servicekosten te verhogen en men kan met expliciete toestemming van de huurder ook vergoedingen krijgen.”

Wat hebben corporaties nodig om inderdaad die startmotor te zijn?
“Een goede start is het afschaffen van de verhuurdersheffing”, vindt Go. “Verder vind ik dat de 70 procent-regeling hard aan een herziening toe is. Deze regeling houdt in dat 70 procent van de bewoners toestemming moet geven voor een verduurzamingsactie. In de praktijk blijkt dat enorm te frustreren. Dan heeft een corporatie alles al in kannen en kruiken maar krijgen ze de bewoners niet mee.”

“Ook moet er naar de regelgeving worden gekeken zodat bijvoorbeeld nieuwe integrale duurzame energieconcepten goed gewaardeerd worden in de energieprestatie van de woning. Verder moeten we met de warmtewet aan de slag. Zo moet er een ontkoppeling met de gasprijzen komen. De huidige explosief de stijgende gasprijzen legt dat falen bloot.”

'Afhankelijkheid wereldgasmarkt groot risico'
“En tenslotte vormt onze sterke afhankelijkheid van de wereldgasmarkt en het geopolitieke spel rondom gasleveringen uit Rusland een groot risico. Hierdoor loopt ons ‘niet meer dan anders’-principe gevaar”, aldus Go. “Niet alleen voor bewoners die aangesloten zijn op een warmtenet, maar ook de huurder, vaak in de lagere inkomensgroep, die niet het huishoudbudget heeft om de soms verdubbelde gasrekening nog te kunnen betalen.”

“Nu lijkt het misschien dat deze verduurzamingsoperatie nog niet zo soepel verloopt, maar dat is zeker niet zo”, beweert Go. “INNAX is betrokken bij diverse nieuwbouw- en renovatieprojecten, van kleinschalig tot grote complexen, en het merendeel gaat heel goed. Het lerend vermogen bij de bouwende partijen en onderhoudsbedrijven is zeer groot”, beweert hij. “Zij beschikken vaak over eigen ontwikkelde ict-systemen waardoor de workflows perfect verlopen. Ook hebben zij professionele communicatieafdelingen wat heel belangrijk is in het contact met de bewoners voor, tijdens en na de renovatie.”

'Het is een enorm boeiend, maar complex speelveld'
“Communicatie en bewustwording bij verduurzaming is enorm belangrijk. De belangen van een gemiddelde bewoner staan namelijk mijlenver af van het klimaatbeleid en de CO2-reductie. Beslissingen worden altijd uit een bepaald belang genomen. De woningcorporatie wil goede woningen tegen een eerlijke huurprijs in hun portefeuille hebben, maar moeten ook hun eigen broek ophouden. De overheid heeft het akkoord van Parijs waaraan ze zich moeten houden en de bewoner wil niet wegwaaien uit zijn woonkamer en zijn energierekening kunnen betalen.”

Go besluit: “Het is een enorm boeiend, maar ook complex speelveld. Al lijkt de wereld soms een complete chaos waarbij iedereen maar wat doet. Ik heb in 2018, ten tijden van de ontwikkeling van het klimaatakkoord, samen met twee oud-collega’s een open brief geschreven naar de minister van Klimaat. De kern van die brief, waar ik nog steeds achtersta, is: ‘We hebben niets geleerd van het verleden en het ontbreekt aan centrale regie’. We moeten echter ook niet vergeten dat we in de eerste fase van de verduurzamingsomwenteling zitten en daar hoort die chaos ook wel een beetje bij.”