In 2050 moeten de huidige 8 miljoen Nederlandse woningen en 1 miljoen andere gebouwen van het aardgas af zijn. Warmtenetten vormen een deel van de oplossing. De uitdaging voor warmtenetten is dat volume en een lange adem nodig zijn en in dat opzicht kunnen woningcorporaties een grote bijdrage leveren. In de praktijk blijken corporaties vaak de startmotor. Zij hebben namelijk geclusterd woningbezit en doorzettingsmacht. Maar middelen van woningcorporaties zijn ook beperkt. Zeker in relatie tot alle opgaven op hun bordje. Daarom moet een aanbod voor een warmtenetaansluiting aantrekkelijk zijn.  

Om de kosten van warmtenetten voor woningcorporaties te drukken stelde adviesbureau Atriensis samen met Vattenfall, Ennatuurijk, Fakton Energy en VBTM Advocaten het Ambitiedocument voor Haalbare Warmtenetten op. In dit document worden verschillende handvatten gegeven om warmtenetten aantrekkelijker te maken voor corporaties. Warmte365 sprak Dyon Noy, oprichter van Atriensis, over de inhoud van het document.

De ongeveer 120 adviseurs van Atriensis ondersteunen woningcorporaties bij verschillende verduurzamingsvraagstukken. Atriensis heeft dan ook een flinke voet in de aarde: “De woningcorporatiesector beschikt in totaal over zo’n 2,3 miljoen woningen, ofwel zo’n 30 procent van de totale woningvoorraad. Dat betekent een hele grote invloed op de transitie van fossiele naar duurzame verwarming”, aldus Noy.

“Waar we vooral tegenaan lopen is dat processen bij omwisseling van gasgestookte verwarming door duurzame warmtenetten relatief nieuw zijn. Woningcorporaties zijn van oudsher gewend om baas in eigen huis te zijn en volledig zeggenschap te hebben over wat er in hun woningen gebeurt. Uiteraard in afstemming met hun huurders. Voor de aanleg van een warmtenet is intensieve samenwerking met gemeenten, warmtebedrijven en vaak ook andere corporaties in hetzelfde gebied nodig. Het is niet alleen een ingreep in het corporatievastgoed, maar ook in openbaar terrein. Dat is een uitdaging voor de corporaties die van oudsher erg autonoom kunnen werken aan hun eigen vastgoed.”

Doordat woningcorporaties bij warmtenetten veel meer afhankelijkheden van andere partijen hebben, dreigen al snel vertragingen. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en de bouwkundige vraagstukken zoals isolatie. Warmtebedrijven zijn verantwoordelijk voor het warmtenet van bron tot en met afleverset in woningen.

“Voor de ogenschijnlijk simpele vervanging van een individuele combiketel door een afleverset in een woning zijn er al drie opdrachtgevers met elk hun eigen installateur. De netbeheerder verwijdert de gasaansluiting, het warmtebedrijf legt het warmtenet aan tot en met de afleverset en de woningcorporatie verzorgt de aanpassingen in de woning zelf zoals aan radiatoren en koken op elektriciteit. Zorg dan maar eens voor afstemming en kostenbeheersing”, legt Noy uit.

De kosten van een warmtenet
“De woningcorporatie fungeert als startmotor bij warmtenetten door inbreng van veel vastgoed. Hierbij zijn de aansluitkosten de meest bekende kosten, maar een corporatie krijgt ook te maken met flankerende kosten bij aanleg en stijging van exploitatielasten”, vertelt Noy.

Flankerende kosten zijn kosten voor zaken die corporaties zelf moeten uitvoeren om de aansluiting mogelijk te maken. Zoals het boren van gaten, brandwerende afdichtingen rondom warmteleidingen, aanpassing van radiatoren, de aansluiting van alle leidingen op de afleverset en de overstap van koken op gas naar elektriciteit. De exploitatielasten voor corporaties stijgen vaak ook. Dat komt omdat gebruikelijk woningcorporaties een deel van de jaarlijkse vaste kosten van het warmtebedrijf  voor hun rekening nemen bij overstappende huurders.

Dat is nodig om te vermijden dat huurders hogere vaste kosten krijgen na de overstap. Volgens Noy is het van belang om naar alle drie kostensoorten voor woningcorporaties te kijken. Voor veel partijen ontbreekt inzicht en daarom heeft Atriensis dit vastgelegd in het ambitiedocument.

Hoe kunnen woningcorporaties geld besparen?
In het ambitiedocument worden de opties om de totale kosten van een warmtenet voor woningcorporaties te drukken onderverdeeld in vier categorieën: de verbetering van samenwerking (A), de beperking van het vollooprisico en leegloop (B), de verlaging van de kosten in de woning (C) en de optimalisatie van financieringscondities (D). Noy licht enkele voorbeelden toe die zich in de praktijk hebben bewezen.

“De eerste categorie is natuurlijk moeilijk te kwantificeren. Nu heeft elk project zijn eigen specifieke kenmerken. Toch helpt het niet om telkens opnieuw het wiel uit te vinden, wat nu helaas de praktijk is. Standaarden voor overeenkomsten, transparante uniforme rekenmodellen, logische overleg- en besluitvormingsprocessen zijn hard nodig. Maar ook de algehele kennisverhoging bij alle organisaties die aan warmtenetten werken. Of het introduceren van reproduceerbare best practices.   

De categorieën B en C richten zich op optimalisering van opbrengsten en verlaging van kosten voor het hele warmtesysteem. Zo worden warmtenetten volledig afgeschreven over dertig jaar, terwijl er beslist restwaarde is. Vanuit risico oogpunt durft niemand zich daaraan te wagen. Maar feitelijk betaalt hierdoor de eigenaar die als eerste aansluit een onterecht hoge opslag. Ook het verlagen van het vollooprisico draagt flink bij aan kostenreductie. Of benutting van koppelkansen in openbaar gebied. En het inhuren van één gezamenlijke installateur voor alle handelingen in het gebouw door de netbeheerder, warmtebedrijf en corporatie.  

Binnen categorie D worden enkele maatregelen al toegepast. Corporaties kunnen bijvoorbeeld goedkoper lenen dan warmtebedrijven. Vlot betalen door corporaties verlaagt de financieringslasten van warmtebedrijven, wat tot lagere aansluitkosten moet leiden. Maar ook loopt het gesprek over het veel duidelijker uitdrukken van een gasloze woning in een hogere vastgoedwaarde en andersom, moet uiteindelijk financieringsvoordeel opleveren. Het gaat soms over relatief kleine bedragen. Maar omdat het op een grote schaal wordt toegepast kan de totaalrekening op deze manier een stuk lager uitvallen”, legt Noy uit.

Het moet sneller
In 2022 is er afgesproken dat woningcorporaties geen verhuurderheffing meer hoeven te betalen. Dit scheelt de sector jaarlijks ongeveer 2 miljard euro. In ruil daarvoor stelde minister de Jonge destijds dat de woningcorporaties onder andere moeten zorgen dat in 2030 450.000 extra woningen van het aardgas af halen ten opzichte van 2022. Maar liefst 20 procent van de hele voorraad.  

“De trage uitputting van de SAH subsidie voor de overstap van corporatiewoningen naar een warmtenet laat zien dat er nog flink tempo gemaakt moet worden. Slechts de helft van de oorspronkelijke subsidiepot van 200 miljoen euro is gebruikt in de afgelopen jaren. Als je terugrekent stappen nu jaarlijks amper 5.000 bestaande sociale huurwoningen over naar een warmtenet. Voor die doelstelling van 450.000 woningen in 2030 moet het tempo anno 2024 met een factor tien omhoog.”

Dat doel lijkt ver buiten beeld. Ook omdat het gasloze alternatief met individuele elektrische warmtepompen tegen minstens evenveel blokkades oploopt. Denk alleen maar aan netcongestie. Voor versnelling stelt Noy dat woningcorporaties het beste kunnen beginnen bij het laaghangende fruit zoals stedelijk gebied met een nabij gelegen warmtebron, daar valt de snelste winst te behalen. “Maar uiteindelijk komt het neer op vertrouwen en een financieel aantrekkelijk aanbod in combinatie met een voldoende capaciteit. Het hart van corporaties ligt bij de huurders en hun kerntaak is om genoeg en kwalitatief goede betaalbare woningen aan te bieden voor kwetsbare mensen, de kosten van de warmtetransitie spelen dus een belangrijke rol.”

Noy sluit af: “Uiteindelijk is de sector vooral nieuwsgierig naar goede voorbeelden, niet perse naar boekjes. Ik raad daarom aan om de best practices te delen, dat geeft mensen vertrouwen. De corporatiesector heeft weinig ruimte om te experimenteren, met het delen van praktijkvoorbeelden vallen werelden te winnen.”