Bij de verduurzaming van utiliteitsgebouwen wordt al snel aan kantoren gedacht, met name omdat hiervoor duidelijke verduurzamingsdoelen en -normen bestaan. Toch lijkt daar niet de meeste potentie voor versnelling en innovatie te liggen, want om grootschalige warmtepompen op te schalen en technisch door te ontwikkelen lijken bedrijventerreinen de aangewezen plek. Zowel om snel veel CO2 te reduceren als om de lange wachttijden voor een nieuwe – en zwaardere – netaansluiting te omzeilen.

Een van de hoofdonderwerpen van het Nationaal Warmtepomp Trendrapport 2024 is de utiliteit. Een uitermate breed segment met vele aspecten en mogelijke invalshoeken. Niet alles past daarom in één analyse. Dit is dan ook deel 2 van een illustratief tweeluik over de stand van de markt en een veelbelovende route naar een versnelde verduurzaming van utiliteitsgebouwen.

Kantoorgebouwen moesten in Nederland vanaf 2023 al minimaal energielabel C hebben. Dat dit effect begint te hebben blijkt uit recent onderzoek van de Universiteit Maastricht, in opdracht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en Dutch Green Building Council (DGBC).

Kantoren met slechte energielabels blijken tot 40 procent in prijs te zijn gedaald. Van de kantoren die een energielabel hadden eind 2022, voldeed 77 procent aan deze verplichting. De 23 procent met een energielabel D of lager heeft het kantoor tot wel 40 procent in prijs zien dalen in 2023.

Hoewel het beleid dus duidelijk effect heeft, heeft een behoorlijk gedeelte nog altijd een energielabel D of lager of helemaal geen label, want volgens de officiële cijfers van RVO had slechts 55 procent van de kantoorgebouwen energielabel C op 1 januari. 30 procent van alle kantoren heeft nog helemaal geen energielabel.

Hoewel utiliteitsgebouwen lang niet alleen maar kantoren zijn, zijn kantoren wel exemplarisch voor de stand van zaken in de utiliteit. Van alle utiliteitsgebouwen zijn kantoren het gemakkelijkst te verduurzamen, terwijl zo’n 30 procent helemaal geen energielabel heeft. “Dat veel kantoren nog helemaal geen energielabel hebben, is een sterke indicator dat veel partijen hier absoluut niet mee bezig zijn”, stelt Thomas Dekker, business developer bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).

De groep die nauwelijks iets doet schat hij op ongeveer een kwart. “Het is lang zo geweest dat er helemaal geen controle op energielabels was, dan doet de gemiddelde mkb’er er niks mee. Er is meer handhaving nodig.” In de KEV 2023 noemt het PBL het echter “onzeker of gemeenten daadwerkelijk gaan handhaven”.

Ondertussen gaat een meerderheid wel degelijk aan de slag . “Een heel groot deel kijkt vooral naar de businesscase en juist daarom ook verder dan 2030. Anders lopen ze het risico dat ze een investering doen die nu goedkoper is, maar in de toekomst duurder uitpakt”, stelt Evander de Vries, voorzitter van de vakgroep Utiliteit en grote systemen van de Vereniging Warmtepompen.

“Wie zo kijkt moet vooral goed kijken of er een no regret-tussenstap is, bijvoorbeeld een hybride die all-electric ready is, waarbij je nu direct het fossiele energieverbuik omlaag brengt en later na bijvoorbeeld uitvoering van isolerende maatregelen volledig op de warmtepomp kunt verwarmen. Hierdoor voorkom je ook dat de warmtepompopstelling te groot wordt gedimensioneerd wat nadelig is voor het energieverbruik en wat tot problemen kan leiden met het beschikbare aansluitvermogen ter plaatse.”

Financiering blijft complex
Om onwillige mkb’ers in beweging te krijgen is het belangrijk dat zij worden ontzorgd. Verduurzamen staat in veel gevallen namelijk ver van hun eigen werkzaamheden af. Binnen de Versnellingsagenda verduurzaming Utiliteitsbouw is MKB-Nederland verantwoordelijk voor het ontzorgingsprogramma. Mkb’ers kunnen – naast de SDE++ – een beroep doen op de energie-investeringsaftrek (EIA), investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) en de Subsidieregeling duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA).

Om de lastige collectieve warmteoplossingen op te schalen zijn er hekjes geplaatst in de Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie (SDE++). Een goede en nodige zet volgens Dekker, maar ook dit is niet de heilige graal.

“Veel projecten vielen buiten de SDE-boot en de hekjes zorgen ervoor dat de noodzakelijke technieken worden opgeschaald. Tegelijkertijd gaat dit er niet voor zorgen dat de businesscases nu opeens als paddenstoelen uit de grond schieten, zeker niet omdat het hier vaak gaat om grootschalige investeringen met een lange looptijd.”

Voor de DUMAVA heeft het kabinet in het voorjaarspakket 1,9 miljard euro aan subsidies beschikbaar gesteld. Het PBL vermoedt in de KEV 2023 dat dit neerkomt op zo’n 30 procent cofinanciering en noemt het “onzeker” of dit voldoende is. Volgens Dekker zouden banken dan ook een stap extra mogen zetten dan dat ze nu doen.

“De vraag wat je als bedrijf al aan verduurzaming doet zou een standaardvraag moeten zijn tijdens een klantgesprek. Tot nu toe gebeurde dat alleen bij de koplopers of bij grotere bedrijven, maar het energielabelbeleid gaat daar verandering in brengen.”

Doordat energielabel C inmiddels een verplichting is, krijg je zonder dat label geen financiering of herfinanciering van vastgoed, zo legt Dekker uit. “Niet elk kantoor is gefinancierd bij een bank, maar een vastgoedfinanciering heeft doorgaans een looptijd van vijf jaar, dan moet er aan de energielabel C verplichting voldaan worden.” In de aanloop hiernaartoe ontstaat zo een natuurlijk moment om kantoren te verduurzamen.

Een belangrijk handvat hiervoor is de Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing (EML), met daarop alle verplichte energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder, die inmiddels is uitgebreid met de hybride warmtepomp. Daarbij heeft Rob Jetten, demissionair minister voor Klimaat en Energie, voorgesteld om de terugverdientijd tegen 2027 te verhogen naar zeven jaar, maar door de val van het kabinet staat dit op losse schroeven.

“Een verhoging van de terugverdientijd zou een goed idee zijn, maar het aanpakken van de warmte-, koude- en ventilatievraag is doorgaans een veel langer lopende businesscase. Het is daarom goed dat er met de energielabels nu een stok is vanuit de overheid en dat hier subsidies, perspectief en uitleg bij wordt gegeven. Mkb’ers hebben een horizon van vier tot vijf jaar en de meeste Mkb’ers doen daarom alleen dat wat hoognodig en, of verplicht is”, stelt Dekker.

Split incentive
Een veelgenoemd knelpunt in de utiliteit is de split incentive dat de eigenaar niet de gebruiker van het pand is. Toch blijkt uit onderzoek van TKI Urban Energy dat dit niet het meest urgente probleem is om op te lossen om de klimaatdoelen te behalen. Verhuurders lopen namelijk ver voor bij het verduurzamen ten opzichte van eigenaar-gebruikers, in elk geval met kantoren.

Dat neemt niet weg dat de split incentive complexe vragen met zich meebrengt over de kostenverdeling, het ambitieniveau en toekomstige huurprijs. “De reden dat verhuurders voorlopen is waarschijnlijk door bovengenoemde eisen die banken stellen. Beleggers denken daarnaast meer in waarde in plaats van alleen in kosten en terugverdientijden. Als laatste stellen veel verhuurders eisen aan kantoorverduurzaming, bijvoorbeeld bij contractverlenging”, stelt Orin Tijsse Klasen, transitiemaker bij TKI Urban Energy.

“Om ook eigenaar-gebruikers tot verduurzaming over te zetten moet de markt veel meer denken in waarde verbetering en total cost of ownership in plaats van kosten en terugverdientijden. Een duurzaam pand vergroot de aantrekkelijkheid van het bedrijf voor het aantrekken van (jong) personeel en levert vaak een prettiger en gezondere werkomgeving op. Deze waarden zijn veel belangrijker dan de kosten”, vindt Tijsse Klasen.

“In de keuze voor het type warmtepompinstallatie is het toevoegen van waarde belangrijk voor banken en beleggers, maar dat hoeft niet per definitie de installatie te zijn die energetisch het beste functioneert of het pand zo ver mogelijk verduurzaamt. Daarbij is de relatie tussen huurder en verhuurder ook van belang. Hoe verloopt het contact? Geloven ze allebei in de beloofde energiebesparingen en hoe worden de besparingen en kosten verdeeld?”

Uit het onderzoek van de Universiteit Maastricht blijkt weliswaar dat kantoren met een energielabel D of lager te maken hebben met prijsdalingen tot wel 40 procent, maar dat zagen de onderzoekers niet terug in de huurprijzen. De huur van energiezuinige kantoren ligt gemiddeld zo’n 5 procent hoger, maar dit percentage is na de energielabel C-verplichting niet veranderd.

Met de huren lijkt weinig te gebeuren, ongeacht de mate van verduurzaming. Dat lijkt een bevestiging dat het voorlopig nog altijd de koplopers met een intrinsieke motivatie zijn die hun kantoren aan het verduurzamen zijn. Dit beeld wordt bevestigd door de marktuitvraag van DNE Research.

In de toekomst kan dit volgens Tijsse Klasen gaan veranderen. “Huurders vragen steeds vaker om verduurzaming bij contractonderhandelingen. De uitdaging hierbij is dat je erg afhankelijk bent van de gebruiksfunctie en duur van het huurcontract wat je kan en wil doen aan verduurzaming en verbetering. Bovendien is de bestaande relatie tussen huurder en verhuurder regelmatig erg slecht”, merkt hij op.

“Als je echter samen aan de slag gaat als huurder en verhuurder , dan zou het echter zomaar kunnen dat je veel verder gaat verduurzamen dan de huidige normering en dus ook sneller overstapt op een (hybride) warmtepomp. De renovatiestandaard  is de lat waar je overheen moet springen, maar soms is verdergaand verduurzamen wel een beter passende oplossing bij de situatie. Normering moet de stok achter de deur zijn voor het behalen van klimaatdoelen, waarbij duidelijk moet zijn welke rechten en plichten vallen bij de verhuurder en huurder.”

Begin bij bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen zijn een aantrekkelijk plek om een versnelling te forceren in de verduurzaming van de utiliteit. “Op bedrijventerreinen met veel mkb’ers liggen de meeste uitdagingen, maar ook de meeste kansen. Als je daarvoor een gestandaardiseerde businesscase kunt bieden, dan kun je hele grote slagen maken”, vermoedt Dekker.

Zo blijkt uit onderzoek van Royal HaskoningDHV, in opdracht van de Nederlandse Vereniging Duurzame Energie (NVDE) en Programma Verduurzaming Bedrijventerreinen (PVB Nederland), dat bedrijventerreinen die samenwerken in energiehubs 4 tot 6 megaton CO2 kunnen besparen. Zij kunnen het elektriciteitsnet beter benutten, meer projecten realiseren en wachttijden beperken.

Hiervoor stellen de onderzoekers voor dat er een structurele verduurzamingsagenda per bedrijventerrein op wordt gesteld, dat deze aansluit bij de regionale energievisie, Regionale Energiestrategieën 2.0, Cluster Energie Strategie 2.0 en het provinciaal Meerjarenprogramma Infrastructuur Energie en Klimaat, en dat er ondernemingsruimte wordt gecreëerd, door bijvoorbeeld in te zetten op investeringszekerheid op de lange termijn.

Hoewel bedrijventerreinen veel mkb’ers verenigen en gevoelsmatig met een wijkachtige aanpak te verduurzamen zijn, valt dat in de praktijk vies tegen. “Alle gebouwen zijn bijvoorbeeld verschillend. Gebouwgebonden installaties en de vaak specifieke bedrijfsprocessen zijn moeilijk als collectief te verduurzamen. Qua warmte, koeling en ventilatie zit je dan al snel naar maatwerk te kijken”, aldus Dekker.

“Hier zouden meer partijen op moeten inspringen. Door brede oplossingen te adviseren, dus naast warmte, koeling en ventilatie ook zonnepanelen in combinatie met een dakrenovatie. Er is ruimte voor standaardisatie, want deze bedrijven werken met een onderhouds- en budgetplanning. Hierdoor weet je wat wanneer moet gebeuren en kun je de vervangingsmomenten veel beter timen.”

Toch zitten hier ook haken en ogen aan, want bedrijventerreinen draaien om individuele bedrijven én om het collectief. “Dat gaat vaak verder dan alleen energie, de vraag is hoe je dit op elkaar afstemt. Zo is er vaak veel restwarmte over op bedrijventerreinen waar je gebruik van wil maken. Daar heb je echt collectiviteit voor nodig en dit is waar PVB Nederland zich voor inzet. Hiervoor is een parkmanager nodig, maar hoe groter de warmtepompinstallatie hoe meer technische kennis er nodig is”, ziet Tijsse Klasen.

“Utiliteitssystemen zijn inderdaad een stuk ingewikkelder, waardoor een gebrek aan kennis een veel voorkomend probleem is”, zegt De Vries. “Dat leidt weer tot meer één-op-één vervangingen dan nodig is, ook omdat het nog vaak de goedkopere oplossing is. Hierdoor gaat de energietransitie minder snel dan mogelijk is.”

Volgens Tijsse Klasen zou het daarom goed zijn als de innovaties in de warmtepompsector zich meer gaan richten op snellere processen, en dan voornamelijk bij toepassing in een gebruikssituatie. ”Bijvoorbeeld met meer plug and play-modules, want uiteindelijk blijft vooral ontzorgen van groot belang.

Netaansluitingproblematiek is aan de orde van de dag
Wie een grote warmtepomp of een collectieve warmteoplossing wil krijgt te maken met aansluitingsproblemen. Het elektriciteitsnet heeft te maken met steeds meer netcongestie en de ontwikkeling van warmtenetten ligt in de meeste gevallen stil in afwachting van de nieuwe Warmtewet.

“Voor grootschalige warmtepompen is dit veelvoorkomend probleem. Dan kun je zomaar langer dan een jaar op een wachtlijst worden gezet, als netverzwaring überhaupt al mogelijk is. Ook brengt netverzwaring uiteraard hoge kosten met zich mee voor rekening van de zakelijke investeerder. Met de toenemende krapte op het elektriciteitsnet wordt te hoge piekbelasting dan ook een steeds groter thema in het opschalen naar grootschalige warmtepompen”, denkt De Vries.

“Wie in de utiliteit wil verduurzamen met een warmtepomp loopt al tijden tegen de beperkte netcapaciteit aan. We zien dat zowel modulair geregelde als hybride warmtepompen daarom ook in de utiliteit in opkomst zijn”, aldus Frank Agterberg, voorzitter van de Vereniging Warmtepompen.

“Dat vergroot de opties en biedt de mogelijkheid om te kunnen afschakelen bij een hoge elektriciteitsvraag en, of hoge elektriciteitsprijzen. Daarbij worden de netbeheerders op hun wenken bediend doordat de hybride warmtepomp is toegevoegd aan de Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing (EML), waarop overigens nog te weinig wordt gehandhaafd.”

Recent heeft het kabinet nieuwe congestiemaatregelen aangekondigd. Dit betekent ook dat bedrijven actief zullen worden aangemoedigd om flexibele contracten af te sluiten en met elkaar samen te werken om stroom op piekmomenten te verdelen. NVO-NCW gaat de gevolgen van netcongestie en het handelingsperspectief voor bedrijven communiceren naar alle bedrijventerreinen in Nederland. Daarnaast stelt het kabinet 166 miljoen euro beschikbaar tussen 2024 en 2030 voor een Stimuleringsprogramma Energiehubs.

Deze subsidie kan worden gebruikt voor het aanstellen van regisseurs en voor de ontwikkeling van het onderling delen van data en contracten. Voor creatieve onderlinge oplossingen gaat het right to challenge-principe gelden waarbij bedrijven zichzelf mogen aansluiten op het net als er capaciteit beschikbaar is. Jetten verwacht dat de eerste bedrijven hier begin 2024 van gebruik kunnen gaan maken.

“Het is natuurlijk heel vervelend dat mensen geen kant-en-klare oplossing meer kunnen krijgen, maar iedereen die geen aansluiting of verzwaring kan krijgen kan ook eens een kopje koffie gaan drinken met de buren”, stelt Hans-Peter Oskam, directeur beleid en energietransitie bij Netbeheer Nederland. “Uit nood geboren zien we zo veel creativiteit ontstaan op bedrijventerreinen, uiteindelijk moet iedere ondernemer nu ook energieondernemer worden.”